EL ACTO ADMINISTRATIVO COMO FORMA DE ADQUISICIÓN

La propiedad y el acceso al crédito
Walter R. Rabanal Pajares*

El Código Civil Peruano regula en el Libro de los Derechos Reales las formas de adquirir la propiedad. En esa línea, desarrolla la apropiación como forma de adquirir la propiedad mobiliaria de los bienes muebles sin dueños, caza, pesca y tesoro.

La especificación y mezcla. El objeto que se hace de buena fe pertenece al artífice, pagando éste el valor de la cosa empleada, aplicando la tesis del valor agregado o de la buena fe. Luego, la accesión y sus diferentes modalidades, en que bajo este anunciado genérico el propietario de un bien adquieren por accesión, lo que se une o adhiere materialmente a él.

La transmisión de la propiedad a base de la tradición (bienes muebles). El consentimiento tratándose de bienes inmuebles y la prescripción adquisitiva de dominio.
En cuanto a la posesión por más de diez años en forma continua, pacífica y pública como propietario (prescripción larga) o con cinco años de posesión con justo título y buena fe. Pero ¿Qué entendemos por justo título? Se entiende por justo título el acto jurídico que de haber sido válido hubiera transmitido el dominio; y la buena fe que significa crecer, tener la convicción de que estoy adquiriendo un bien válidamente, ignorando el error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida el título.

Todas las formas de adquirir la propiedad que he señalado la denominaremos: “Adquisición de la propiedad regulada en el Código Civil.” Sin embargo, existe otro mecanismo de acceder a la propiedad denominado: “Adquisición de la propiedad por acto administrativo”, de trascendencia jurídica relevante tratándose de bienes inmuebles.
Esta forma de adquirir la propiedad tiene su origen histórico en la Ley Nº 13537, que declaró: “De necesidad y utilidad pública e interés nacional la remodelación, el saneamiento y la legalización de barrios marginales.”

Con la aplicación de esta norma ha nacido uno de los distritos más grandes del Perú: San Martín de Porres, cuya paternidad correspondió al presidente Manuel Odría. Posteriormente, esta ley se enriqueció y modernizó con la Ley Nº 28923 y su reglamento el D.S. Nº 008-2007-Vivienda, que creó el Registro Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos.
Uno de los presupuestos de la economía social de mercado es la propiedad, no sólo de los medios de producción de la riqueza, sino también de la vivienda, para afincar el hogar, y en honor a la verdad debemos admitir que el acto administrativo ha rebasado la creación de propietarios en beneficio de la familia peruana. Así, hoy nos encontramos con una afluencia de propietarios de bienes inmuebles, en que las personas han encontrado un medio para resolver sus dificultades habitacionales.

El Gobierno aprobó la Ley Nº 28923, que establece el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios urbanos.
ReferenciasCon el DS Nº 008-2007-Vivienda se reglamenta la Ley N° 28923. La norma fija las condiciones de inscripción de dominio, competencia, procedimiento de declaración de propiedad, formalización y entrega de títulos, y la legislación aplicable.
La Ley Nº 28923 declara de beneficio público la formalización y titulación de predios urbanos informales a escala nacional, sean públicos o privados, y se dispone su preferente atención por la COFOPRI. Crea el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios, por un período de tres años.

COFOPRI se encuentra encargado de decretar los títulos de propiedad y otros instrumentos de formalización, los cuales serán suscritos y entregados por el alcalde provincial de la jurisdicción correspondiente e inscritos en el Registro de Predios.

Dicha institución representa la entidad administrativa que regula esta forma de adquirir la propiedad. Es competente en el tratamiento de la posesión para acceder a la propiedad predial realizando un procedimiento de saneamiento lote por lote, con el objeto de entregar un título de propiedad seguro e inscrito en el Registro de Predios. Ello significa que al concluir esta etapa se obtiene un título de propiedad saneado e inscrito en el registro convirtiendo a las personas en propietarias, las que accederían eventualmente a un crédito con garantía hipotecaria para desarrollar a los micros y pequeñas empresas.
(*)Abogado, egresado de la Universidad Nacional de Cajamarca.